第457章：广场协议前的东京物业（2/5）（求订阅）
东京中央区。
一座三层楼高的独栋市中心豪宅。
这是在1978年的时候，当时詹培忠已经替程功买下来。
这次，程功前来东京，自然不想住在那些东京的五星级酒店，而是直接住在这一栋独栋豪宅。
多辆商务车停下。
车门打开。
程功，程彩凤，贝丝，詹培忠，程功这些保镖，还有陪同的梁耀宗等人往里面进去。
在东洋来说，还是比较私密的。
即使是这里是东京最中心的地方，旁边的街道上，路边的车辆和行人也是匆匆经过，看到程功那么多的保镖跟着，那些路过的东洋人还以为是东京哪个社团人士。
在进入到里面。
程功发现这里环境不错，除了围墙有树木，竹子隔离外，周围靠近这里的高楼并不多，这种情况下，住在这里，周围的人想通过其他高楼看过，也看得并不是很清楚。
而这里面，还有一个池塘，池塘里面养了很多东洋的肥锦鲤。
如今，这里有两个东洋女佣人在这，是1978年，詹培忠当时买下来的时候，这两个东京女佣人已经开始在这做事。
“老板，这是当初刚刚进入东洋市场买下来的。”
一开始，詹培忠确实是住在酒店，后来发现很麻烦的，还不如买下一处相当于投资。
当时，他也不知道老板什么时候来东洋，倒是没想到，差不多过了五年，老板才第一次到这边考察。
在安排好住处。
程功住在二楼的主人房，贝丝和程彩凤住在一间客房，詹培忠自己住在三楼。
保镖则是分散住下。
程功在主人房那里看了一会。
从楼上下来，还在等着的梁耀宗问道：“老板，詹生，请问下午还有其他安排吗？”
此次，程功过来，先看看东洋情况，到时再做进一步布局。
所以，现在也不着急。
“附近有什么出名的地方？”
“老板，有的。周围除了是东京金融中心，包括东洋银行总行，东京证券交易所和东京各大银行总部所在地外。东京银座以高端购物商店闻名，与巴黎香榭丽舍大街，纽约第五大道并列的世界三大名街之一。另外，筑地市场是全球规模最大鱼市场。”
东京银座？
程功前世听说过很多次。
也知道在东京泡沫经济被刺破前，东京银座所在的物业被誉为全球最贵的物业，高达上百万美元每平方米。
不过，现在应该也是东洋最贵的物业所在地。
至于筑地市场，他还是第一次听说是全球最大的鱼市场。
他只是听说东洋人非常喜欢观赏性的锦鲤，一条锦鲤可能炒到几百万，几千万日元。
听说后来大陆发展，因为东洋人到大陆投资，导致大陆的观赏性的锦鲤也跟着发展。
程功前世，他倒是知道大学的湖里面，还有周围很多公园的湖里面有那些锦鲤。
“我们刚刚到来，先休息一会，夜晚再去东京银座看看。”
“老板，那我先回去，今晚再过来。”
梁耀宗并没有住在这里，而是住在秋叶原附近的一处单身公寓。
梁耀宗离开。
詹培忠也先去看看东洋这些产业的情况。
毕竟，他很长时间没有来东洋了。
程功上到楼上，回到主人房休息前，先生给远在香江深水湾别墅的父母打个电话。
在小英接电话，程功让她告知程振邦夫妇，自己已经安全抵达东京。
。。。
东京时间。
晚上六点多一些。
东京天色早已暗了，而且，明显气温要冷了许多。
豪宅这里的两位女佣人做得的东洋菜。
程彩凤，贝丝感觉很不错，但是，程功发现，这不就是自己前世和那些同学去商场看到那些东洋寿司馆里面看到的东洋菜。
米饭是捏成一坨的，鱼片是生的，还有一些看起来很轻寡的清汤。
程功不习惯吃这些生肉鱼片，总感觉有一股很浓的腥味。
不过，他没有直接说出来。
等到詹培忠，梁耀宗回来后。
程功则是和詹培忠说了请一位会做中国菜的厨房，否则，如果在东洋考察的时间，都吃这些东洋菜，怕是回到香江的时候会是瘦一圈。
詹培忠忍不住笑了，他知道老板可能是吃不惯这些东洋菜。
一开始，他来到这边也是吃不惯，后来慢慢才习惯。
“老板，我这就让人安排好，实在不行让香江那边的厨师过来照顾你。”
在东京这边吃不好，甚至到时拉肚子，那到时也就麻烦了。
现在程功，詹培忠，程彩凤，贝丝，还有梁耀宗等人上到商务车上，坐车离开这里，差不多十五分钟。
商务车停下来。
“老板，东京银座到了。”
一开始，程功前世刚刚听说什么东京银座，还以为是东京一座大厦叫做东京银座，因为他中学附近一个KTV也就是叫做个什么银座的名字。
后来，他才知道，并不是一座大厦，而是一条街道。
也就是说相当于纽约华尔街，巴黎香树丽舍街道。
东京银座的区域，由银座一丁目至八丁目组成，以中央通为核心街道，晴海通横贯四丁目与五丁目之间。
自1872年火灾后，东京银座的重建为砖砌建筑群，引入煤气路灯成为日本近代化象征。区域内包含大量奢侈品牌商店，跨国餐厅及文化设施，形成商业与文化的复合功能区。
其实，在程功看来，就是东京集中资源把这里建成东京最繁华的街道和高楼大厦，这有些类似香江中区皇后大道附近的高楼大厦也是差不多意思的。
现在程功从楼上下来，已经看到东京银座。
一眼看去，看起来都是差不多高度的商业大厦，而且，看过去，全部都是五颜六色璀璨的灯光。
这是1983年初。
现在的东洋确实是经济巅峰时期。
而东洋最繁华的就是东京，东京最繁华也就是东京银座这一片区域。
这里也就是成了东洋对外三大展示窗口。
包括秋叶原，还有富士山，以及东京银座。
像东洋在香江做得那些旅游广告，基本上都是以东京银座，东京秋叶原，还有富士山为广告宣传。
如果是第一次来到这边的游客，此时此刻，看到这些璀璨灯光，怎么可能不激动呢？
不过，程功毕竟是来自前世的，来到这个世界前，更璀璨的灯光都见到过，也没有觉得什么。
贝丝，程彩凤，还有程功身边那些保镖无疑都是被这里的夜色给惊艳到。
如今，街道除了看到那些奢侈品专卖店外，在街道后面则是以那些高档酒店为主。
高档酒店，还有提供那些特殊服务歌厅。
程功在想。
随着广场协议的签约，日圆升值，东洋的一切都跟着升值。
其中物业正是其中之一。
这也是为什么说当时整个东京加起来的房地产价值，可以买下整个M国。
甚至，为什么那个时候东京银座的物业，不用多久也就翻一倍，最高时期，价值上百万美元一平方。
这什么概念？
100万平方米的物业，就相当于要过亿美元。
这还是在泡沫经济被刺破前，也就是八十年代末。
也就是现在的几年后。
想想都非常疯狂。
贝丝，程彩凤目光看向街道两边那些奢侈品专卖店。
东洋也有自己的奢侈品品牌，只是在东洋比较出名，其他地方，程功就很少听说。
不过，程功倒是知道，东京也在发展他们高档的名表。
像东洋精工手表，其推出的石英表要比瑞士石英表还早，当时，东洋这些名表一度要和瑞士名表竞争。
可惜的是，东洋的石英表技术是不错，但是，别人不买单，在瑞士也推出石英表的时候，瑞士那些名表也就吞掉了东洋这些名表的市场。
其中，黄创山和黄子明也就是从东洋精工公司，代理了香江的精工名表，并且还通过足球队来宣传。
可惜的是，香江人只是认那些瑞士名表，像劳力士，百达翡丽这些。
以至于黄子明和黄创山通过足球队宣传，人人都知道香江精工足球队，还是没有多少人真正去购买这一家公司的名表。
“堂姐，你们要进去看就进去看吧。”
程彩凤在香江也是比较节省的人，虽然她的收入也不低，但是，程功知道这位堂姐和堂姐夫结婚后，确实很节省。
相反，贝丝基本上那些薪酬都花在自己身上。
在程彩凤和贝丝进去看奢侈品知名度的时候，程功和詹培忠说起黄创山代理精工手表的事。
“老板，东洋人做出的那些奢侈品，海外接受不多。当然，东洋人对于自己的品牌是非常看好的。”
其实，现在东洋主要是大量出口汽车，电器产品，半导体产业，当然还有游戏机。
不过，现在东洋很多游戏机，其实都是和程功相关。
只是，那些东洋人还以为是东洋自己的游戏机。
东洋人确实都是在消费自己国家的产品，这一点上，除了高丽外，很难有其他国家能够那样做到。
不过，程功知道，大陆的电器，汽车等产业还没有崛起之前，东洋的电器，汽车产业还是遍布全球。
这也就是东洋制造业最好的时代。
至于黄创山那个富家子弟，代理精工名表那么多年，还是卖不出多少精工手表。其实，在詹培忠看来，当时，如果黄创山代理一家瑞士手表，宣传那么多年，可能还要比代理东洋精工手表要好。
说到底，香江那些人更加认可瑞士名表。
程功和詹培忠，梁耀宗在前面走着。
等走了半个小时。
看到贝丝和程彩凤已经大包小包了，应该都是从刚刚那些奢侈品专卖店看完买下来的。
“培忠，耀宗，记住，回去后，重点把东京银座，甚至东京圈的物业房价给我查清楚。”
东京银座和东京圈的物业房价？
两人相互看了一眼。
“是，老板。”
此时，东京银座这边，车辆还是很多，也是人来人往。
除了东洋人外，游客也不少。
在晚上酒店左右。
程功没有再继续看下去。
其实，也就是开了很多灯光的街道，而且，街道的广告牌看起来非常好看，特别是那些竖起来的广告牌，和香江中区街道那些广告牌还是很相似的。
竖起来的广告牌相比起横着的广告牌是不一样的，特别是还是非常标准的那种。
当程功等人坐车回去。
程功回到豪宅那里。
先上楼洗了澡。
然后在主人房旁边的书房坐着。
东京银座，他刚刚看了，确实非常繁华。
不过，他想到的东京甚至东洋物业投资的事。
现在是1983年初，离广场协议的签约还有两年多时间。
不出意外的情况下，M国一定会逼着东洋签下这个协议的，最主要，那就是东洋依靠出口在全球创造太多财富了。
M国必须通过这种手段来让日圆和美元的汇率升值。
也就是说，到时日圆升值的情况下。
首先最明显，那就是东洋的物业开始大幅度上涨。
其中，东京圈上涨是最疯狂的。
而东京圈上涨最疯狂则是东京银座。
按照现在程功在脑海搜集到资料来看，1983年应该已经是东洋地产泡沫启动的开始，也就是说，即使没有广场协议，东洋二十多年的出口，已经造就了一大批富豪，他们已经开始把自己投资到东洋的物业里面。
其中，算下来东洋在1983年，全国土地均价为11万日元每平方米，而东京银座则是其的40倍到70倍。
程功前世，在1989年泡沫高峰，东京也就是被刺破前，每平方米已经高达1.2亿日元每平方米，差不多也就是现在1983年东京银座的20倍左右。
现在日元兑换美元汇率还是很不稳定的，差不多可能是1美元兑换250日元上下浮动。
但是，“广场协议”后，开始揭开了日元急速升值的序幕。
1985年9月，日元汇率在1美元兑250日元上下波动，在“广场协议”生效后不到3个月的时间里，快速升值到1美元兑200日元附近，升幅20%。
1986年底，1美元兑152日元，1987年最高达到1美元兑120日元。
从日元对美元名义汇率看，1985年2月至1988年11月，升值111%；1990年4月至1995年4月，升值89%；1998年8月至1999年12月，升值41%。
广场协议后，日圆对美元汇率快速升值。
也是造就东洋物业开始疯狂飙升很大原因。
东洋，特别是东京的物业升值，在今年开始悄悄启动。
接下来。
东洋的股市，东洋的债券，东洋的基金。
基本上，只要涉及到东洋投资的都开始出现上涨。
不过，真正开始感觉到明显的，应该是在广场协议之后。
而程功猜测到，可能是是在今年开始，那些欧美资本应该已经开始悄悄进入东洋资本市场，等到东洋，甚至东京的市民开始感觉到东洋物业，股市，债券，基金大幅度上涨，也就是差不多在欧美资本布局完成后。
这期间看起来很慢的过程。
实际上，程功知道是非常快的。
特别是在86年，87年，甚至88和89年大量进入香江物业的那些东洋中产，甚至一些不惜一切代价高价买入东洋物业的投资者，非常可能就是程功前世那些键盘侠。
也就是在东洋泡沫被刺破后，在六十年代，七十年代积累大量财富的东洋中产，或者一部分富豪，基本上他们的财富都在泡沫被刺破后，彻底消失。
当然，也不是无缘无故消失，只是被欧美资本或者东洋本土的财团转移到海外市场而已。
在程功看来。
现在自己在东洋的街机，游戏机，游戏卡带，以及漫画，动漫，漫画相关的衍生品是赚了不少钱。
但是，这些前和庞大的东洋泡沫前产生的财富相比，还是差远了。
其中，程功也就是想到那位包船王的三女婿。
包船王三女婿渡伸一郎是在1986年分到包家给价值100亿港币资产，都是在东洋的产业。不过，渡伸一郎在拿到那些资产后，差不多在九十年代初，也就是泡沫经济被刺破后，此时包船王刚刚离开，而渡伸一郎往里面投入那些资金，最后大幅度缩水。
从原来价值100亿港币，最后变成了几个亿港币。
包家四个女婿里面，他是投资最失败，也是亏损最大的。
如果当时包船王还活着，怕是也会被活生生气死。
相当于包船王在东洋投资赚到大部分财富，又被对方通过这种方式给亏了。
说到底，渡伸一郎本身就是一个普通人，不擅长投资，在看到东洋泡沫被刺破，还敢去疯狂賭东洋的物业重新起来。
事实上，后来东洋的物业确实是起来，但是，那已经是在二三十年后了。
但是，谁会去等那么长时间。
像香江的物业，即使是有周期性，那也就是四五年也就重新涨起来。
如果当初渡伸一郎那些资金投在香江，或者是大陆那些大城市，怕是早就变成上千亿港币，而绝对不可能被缩水成几个亿港币。
也就是说，这对于程功来说，绝对是一个教训。
还有李加成次子李泽偕也是那样。
如果不是有一个好爹，也是亏损得特别厉害。
这种情况下，程功反而觉得李加成不赚最后一个铜板是最好的。
东洋，甚至东京涨的最疯狂应该就是88年和89年，其中，89年的东京银座要比86年东京银座的整体物业相当于涨了300%。
但是，程功知道，如果想在89年最巅峰，也就是房地产泡沫被刺破前再出手，其实那个时候已经是没有人接盘了。
也就是说，程功觉得应该在86年到87年之间，持有东洋和东京的物业也就要出手了，否则，只能等到二三十年后，才可能脱手。
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